杭州市中心一小区拆房重建 548户居民自掏腰包5亿元


来源:纵横网 浏览量(2.5w) 2024-01-13 18:00:57

“房子终于拆掉重建了,可以住上新房子了。”面对记者,浙工大退休教师陈先生的喜悦之情溢于言表。

陈老师是朝晖浙工新村的居民,该小区曾是杭州典型的危旧小区。浙工新村的重建不仅令居民期待,也令更多人关注,因为其采用了一种新的模式——重建资金主要由居民自掏腰包解决,也就是自主更新。

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浙工新村曾是杭州典型的危旧小区 图片来源:拱墅发布

据了解,浙工新村是浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区,在全国也鲜有先例。这一尝试,也为城市老旧小区的更新指出了一条新路径。1月11日召开的浙江省住房城乡建设工作会议,要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法,开展城镇老旧小区自主更新试点。

自主更新

老破小重建为电梯小高层

浙工新村始建于上世纪80年代,共有14幢多层住宅,其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远,房屋主体采用预制多孔板及条形基础,无抗震设防及配套用房,安全隐患较多。

值得一提的是,其中4幢多年前就已是C级危房(仅次于D级危房,部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情),一直以来居民的改造意愿强烈。

陈老师家就是4幢C级危房之一。房子面积74㎡,三室一厅,在小区中属于大户型。“客厅、厨房、卫生间都很小,生活多有不便。不过这还不是最主要的,前几年被鉴定为危房,住在里面心里肯定不踏实。”陈老师说。

去年5月,杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》,要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。浙工新村迎来重建的机会。

由于小区只有部分是危房,但全体居民的重建意愿强烈。因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。

据悉,浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会,代表多数居民行使权利,采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下,由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请,政府按照一事一议方式进行审议,条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

“浙工新村的自主更新模式与以往的旧改或者拆迁完全不同。”拱墅区住建部门相关人士告诉记者,“此前的旧改或者拆迁,都是由政府出钱兜底,但浙工新村这次原拆原建的主体是小区居民,主要出资人也是居民。”

去年4月份项目启动、6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月取得施工许可证并完成拆房……去年11月28日,浙工新村城市危旧房有机更新(试点)项目正式开工,目前正在进行桩基施工和地下室围护工程。

从项目效果图上看,浙工新村仅保留其中1幢楼房(建于2000年之后),其余13幢楼房推倒之后将新建7幢11层的小高层,全部安装电梯,实行人车分流,还配建了地下车库。按照计划,工程将于2025年竣工。

居民自掏5亿元

出资比例超80%

老破小变身电梯洋房,环境好了,居住品质提升了,自然是件好事。可大家最关心的问题来了,这钱谁来出?出多少?

拱墅区住建部门相关人士给记者算了一笔账:“据了解,原有住房的面积部分按1350元/㎡出资,其中不满53㎡的房源,按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡,扩面部分按市场评估价出资,约34520元/㎡(根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动)。小区共548户,按面积计算的出资总额近4亿元。”

除此之外,浙工新村重建后还有400多个地下车位,每个售价20余万元,总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售,实际上也相当于是居民出资。这么算下来,居民总出资额约5亿元。

“居民出资额大约占到重建总费用的80%以上,其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决,整个项目做到收支基本平衡。”拱墅区住建部门相关人士介绍说。

以陈老师家为例,他家房子原产权面积为74㎡,须承担约10万元建设费;扩面20㎡,费用约69万元;如果买下一个车位,费用约22万元。这么算下来,陈先生一共要投入100余万元。“楼梯房变成电梯房之后,在保证原有住宅套内面积不减少的前提下,最多还可以扩面20㎡,这么算下来我可以选择一套106㎡的新房。房子大了,楼梯变电梯,还多了一个车位,我觉得这100多万元花得值。”陈老师说。

由于户型、楼层、朝向不同,新房建成之后不同房源价格也有一定差异,也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后,再支付相对应的款项。“对于经济困难的家庭,可由政府牵头银行提供贷款服务或者使用公积金支付。”朝晖街道工作人员说。

政府不再大包大揽

专家:值得推广复制

浙工新村的自主更新,为城市更新尤其是老旧小区更新提供了一种新的方式。

杭州市建委公开发文称,浙工新村城市危旧房有机更新项目一改过去更新项目政府大包大揽、全部兜底的局面,而是形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式。将以浙工新村更新为试点,积极探索老旧小区居民自主更新模式。

“随着城镇化率越来越高,在超大城市和特大城市的建成区,今后大拆大建会越来越少,通过拆迁一夜暴富的机会也会越来越少。对于政府而言,像之前那样大包大揽承担全部费用甚至巨额补贴的做法,从长期来看也不可持续。”浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林认为,浙工新村探索的这种自主更新模式,核心是以居民为主导,由居民提出更新申请,更新方案由居民共同协商提出,资金也主要由居民承担,显然具有可持续性,值得探索和推广。

“危旧小区更新之后,房屋价值得到提升,居民自然也就从中获益,这也符合‘谁出资谁受益’的原则。当然,自主更新模式在超大和特大城市更易于推广,因为大城市的房价高,旧房更新之后房价上涨空间较大,居民的支持率就高。中小城市房价不高,更新带来的房屋升值效应不大,居民的意愿就不会太高。”徐林说。

他还认为:“从全国范围来看,危旧小区自主更新都还处于探索阶段。浙工新村自主更新开创了一个很好的先河,既有成功的经验也有需要面对的问题。比如自主更新虽然是以居民为主体,但并不是说政府部门就可以放任不管了,建筑规范、过程监管等职责不能缺席。此外,危旧小区自主更新是一个新生事物,居民支持率多少才算通过,目前并无法律明文规定。100%的支持率几乎不可能实现,我个人觉得门槛不能设置得太高,设在95%较为合适。这需要有关部门出台相关规定进一步明确,为今后大规模自主更新提供法理依据。”

 







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