李迅雷：不认同中国房地产已进入筑底阶段！居民部门的资产负债表缩表才刚刚开始

【纵横网】中泰国际首席经济学家李迅雷近日在访谈栏目中提出，并不认同当前中国房地产周期已经进入筑底阶段的观点。他认为，国内居民部门资产负债表缩表才刚刚开启，当前调整幅度有限；虽然系列政策鼓励居民加杠杆，但在房价下行、居民风险偏好降低的环境中，扭转市场购房预期仍需要较长时间。

李迅雷表示，分析房地产市场应立足长期趋势，而非短期行情波动，核心需要观察四大维度：人口老龄化、城镇化进程、居民资产负债表以及调控政策。在长期基本面层面，人口老龄化加快、出生人口持续下滑，叠加 2020 年后城镇化速度放缓，多重因素对房地产中长期走势形成压制。

在居民资产负债表调整方面，他对比美国 2008 金融危机之后的市场变化，美国居民资产负债表调整历时十七八年。如果将国内本轮缩表起点定为 2021 年，至今仅有五年，缩表进程刚刚启动，幅度尚小。在他看来，房价、商品房销售额这类短期指标只是市场波动，更重要的是把握底层长期趋势。

谈及政策效果，李迅雷指出，地产政策传导存在明显时滞。国内自 2010 年逐步收紧地产管控，2016 年确立 “房住不炒” 定位，但房价直至 2021 年前后才出现下行，政策效果滞后约五年。当前稳地产政策持续落地，但政策推出不等于市场会立刻反转。

针对 8 月 28 日房地产新政，李迅雷认为新政核心导向是鼓励居民加杠杆，但当下居民正处在资产负债表缩表周期、风险偏好走低。过去居民有加杠杆意愿时，政策侧重约束；如今政策转向鼓励居民举债购房，居民却保持谨慎。房价上涨阶段会抬升居民风险偏好，而房价下跌阶段市场心态完全不同，这类预期的改变，需要时间消化。