法拍房能捡到“漏”吗?


来源:纵横网 浏览量(1.2w) 2024-03-25 00:31:45

北漂九年后,张苓(化名)在北京买下了属于自己的第一套房。2024年1月收房后,张苓投入到房屋装修前的准备。

这是一套法拍房。张苓从一个购物网站旗下的司法拍卖平台,拍下这处房子。2023年9月1日,张苓参与这处法拍房的竞拍。房子起拍价为500余万元,引来六人参与竞拍。虽然每次加价幅度为2万元,但随着参拍人你一笔我一笔的竞相加价,竞拍价很快推升了三四百万元。

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眼看竞争激烈,“以为拍不下来了”,张苓夫妇不再盯着出价,各自坐在沙发上刷起手机,让中介人员代为出价。当时,正逢一些城市陆续出台“认房不认贷”政策,部分购房者的购房热情高涨。

竞拍前,张苓夫妇设定了最高可接受的心理价位——1000万元,超过这个价就不拍了。好在经过约一个半小时的竞价角逐,出价停在990万元,其他人出局,张苓成功拍下这处房子。

当前,一些城市先后进入存量房交易为主的时代,在存量房中,近年来新增的法拍房房源中不乏一些优质房产。法拍房是被法院强制执行并拍卖的房产,法拍房的来源包括金融机构贷款纠纷、民间借贷纠纷,以及刑事案件中罚没的房产等。自2017年法拍房全面上网拍卖以来,为购房者提供更多选择机会。同时,一些普通的购房者基于价格等因素,将购房目光投向法拍房。这是一个购房折扣和未知风险并存的市场。

一、他们,争拍法拍房

在购房市场上,张苓夫妇属于刚需人群,此前一直租房居住,孩子出生后,两人希望给孩子一个稳定的家,安居下来。夫妇俩自2015年来京,手里逐渐积累一些资产。“是时候把钱花在必须干的事情上了”,张苓告诉《财经》。

2022年下半年,张苓夫妇打定买房的主意,开始挑选房源。看过二手房和新房,反复掂量不同类型房子的首付、可贷款额度、税费等信息,再比对夫妇俩心中的购房目标。

“90后”的张苓表示,虽然是刚需一族,但她并不想为了买房仓促“上车”。张苓夫妇最初的理想房产是,位于北京“三环以内的大房子”,面积在100平方米以上,楼盘建成年限在10年内,总价不超过1000万元,首付款不能太高。挑来选去,几无可能同时匹配这些需求。张苓逐渐将买房预期调整到“四环以内”“年限15年内”。

在四处看房中,有亲友向张苓建议可以看看法拍房。张苓的挑选范围增大,中介机构给张苓推荐了一套京西南四环的一处房子,三室两厅,低密度洋房社区,并预估950万元可以成交,这正是她心仪的房子。而那个小区的房子套数不多,二手房少有出房,按照当时的市场价算,总价约在1150万元~1200万元间。

看过中介提供的房子背调信息,并实地看房之后,张苓决定参与竞拍。张苓了解到,原房主以房抵押办理贷款用于公司经营,后因不能履约还贷产生司法纠纷,债权人向法院申请拍卖房屋清偿债务。这种类型的法拍房,属于张苓夫妇可接受的类型,公司经营“有赔有赚很正常”。

看中那套房子后,张苓交纳保证金取得竞拍资格,便等待2023年9月1日的开拍。当时正值一些城市宣布“认房不认贷”政策,房市升温。经过多轮竞价,张苓成功拍下那套房子。2023年12月,张苓拿到房产证,随后与原房主协商腾房事宜。

2024年2月底,在广东省惠州市,30岁的小沈拿到房产证,房子同样是通过竞拍法拍房而来。

小沈自称,此前租房居住,备受房子隔音差、房东刁难等困扰,期待自己早日买房,但“钱包又不给力”。今年1月,朋友发来的一套法拍房链接,让小沈的购房日程提前。那是一套70平方米的两居室,起拍价58.5万元,而同小区同户型面积的二手房约在88万元~92万元。房屋所处的地段、面积、预估总价等,小沈都比较满意,在实地走访并多方咨询后,小沈动心。

竞拍那天,是一个周末,小沈提前一天设定好闹钟,早早起床等待竞拍。不过,开拍后,只有小沈1人参拍,小沈第一时间出价58.5万元,并竞价成功。小沈表示,同小区同户型面积的二手房市场价在88万元~92万元之间,“用最低的价格买下了这套房子,可以说比较惊喜”。

参拍之前,小沈曾询问亲友,收到的多是劝阻建议,认为法拍房风险太大、不是很吉利。得知小沈成功拍下并拿到房产证后,亲友们都认为买下的房子“性价比很高”,小沈“很有勇气”。目前,小沈收房后,装修已告尾声,离入住不远。因装修预算有限,小沈不打算做太多改动和硬装,只对房屋重新刷漆,购置家具家电,期待通过软装焕然一新。

2023年12月,徐俐(化名)参与北京一处法拍房的竞拍。徐俐夫妇不考虑学区房,希望所买的房子,离双方工作单位近一些,小区环境相对好、楼龄不算旧、采光较好的房子,并因此圈定了几个小区。偶然看到目标小区有法拍房的信息后,虽然房子存有瑕疵,比如房屋的所有权人还未办理过户,贷款方面也存在不确定性,两人还是决定参拍,并预估不会有太多竞拍者参加,没准儿能以起拍价成功竞拍。但开拍前徐俐发现,报名人数有十人,超乎两人预料,并顺势提高了出价预算。

这次参拍算是一场“陪跑”。徐俐在拍卖成交前十分钟,看竞争激烈放弃竞相出价。那套房子的起拍价为415万元,最终加价120万元成交,超过徐俐的最高出价20万元。算下来,成交单价约7万元/㎡,周边同样房源的小区市场价约7.5万元/㎡。

二、法拍房的市场

在法拍房市场,机会与风险并存。

在竞拍前,小沈也考虑过风险“怕踩坑”。对于法拍房,小沈设置了一些红线,比如房子太旧、位置不好、涉刑事案件、需要二次过户、原房主债务纠纷太多等,一概不予考虑。小沈了解到,原房主的房子被拍卖是因向银行抵押贷款后,无力偿还被强制执行拍卖,这是她可以接受的类型。与小沈类似,张苓还将涉刑事案件和涉高利贷的原房主排除在外。

在房地产行业耕耘19年的曹辉,这七年多来专注司法拍房市场,是北京东方瀚海拍卖有限公司(下称东方瀚海拍卖)的董事长。2016年,北京法拍房市场开始互联网化,曹辉成立瀚海拍卖。2016年8月,最高人民法院出台《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,明确自次年1月1日起,法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式。这其中较为引人关注的财产类型就是房产。

曹辉告诉《财经》,他当时判断,随着中国城市建设和发展从增量时代转向存量转换时代,网络拍卖推行后,拍卖的房源数量将上升,一些优质法拍房流入市场,法拍房市场将从一个小众的投资市场,“变成普通购房者都可以阳光透明交易的市场”。因此,曹辉转换到法拍房市场“赛道”,为竞拍人提供专业的辅拍服务。

法拍房市场在不断吸引普通的购房者。2022年起,最高法院通过出台规定,正式将司法拍卖房产纳入各地房产限购政策范围,受限购约束的竞买人将不被允许参与司法拍卖房产竞拍,防止通过司法拍卖投机炒房的行为。

与一般的二手房相比,法拍房的竞拍更为复杂。曹辉表示,法拍背后关联司法案件,还涉及房屋权属、不同类型的交易税费、房屋占用、借贷履行情况等,而房产标的高、转手交易环节众多,竞拍人担心出现风险,“对于普通的购房者来说,遇到一个环节出问题就很麻烦。”比如,有些房子竞拍前无人居住,竞拍成功后,却发现原房主与他人签订有长达十年的租赁协议,房屋腾退遭遇难题。

不少法拍房成交价与市场价存在差价,这是吸引购房人的最主要因素。依北京市为例,根据瀚海数据院的统计,2023年,北京共计挂牌房源8153套,同比去年上涨5.05%, 2023年北京市法拍市场共计成交法拍房2771套,一拍成交1843套。其中,法拍房住宅挂牌4761套,北京法拍房住宅成交单价5.03万/㎡,2023年度二手房单价6.3万/㎡。

对此,曹辉表示,北京近几年的法拍房交易都比较稳定,住宅法拍房的平均折扣一般在八折到八二折之间,热门房源的折扣率在九折至九五折之间。一些参拍者会选择等待二拍,但二拍时最终的成交价并不一定会低,“因起拍点降低后,更多人参与竞拍反而会推高成交价”。住宅流拍的原因则因房子本身的情况各异,但常见的因素,主要是房屋自身价值,所处位置及产权情况、后期腾退阻力较多等。

通过对东方瀚海拍卖的成交客户进行画像,曹辉观察到竞拍人的年龄以35岁至50岁为主,竞拍房产的主要需求是自住型,成交的房源中刚需房产占比较大,面积以90㎡以下的小户型占比最多。其中,法拍住宅成交价以300万元至600万元为主,占整个交易量的70%~80%。

曹辉还观察到,这些被法拍的房子,背后牵涉的案件以民商事纠纷为主,有不少是在经营活动中,拿房产做抵押、担保贷款或借款,无力偿还后房子被法拍。近年来,法拍中有些涉刑事罚没的房产,其中还能看到原属于官员的房产。

有一些法拍房“身世”更为复杂。北京市西城区文昌胡同42号1幢-1至2层、2幢1层,近三年来,多次出现在法拍平台,此前曾三次流拍,两次买受人悔拍。

对此处房屋,广西壮族自治区柳州市中级法院(下称柳州法院)发布的拍卖公告显示,这幢房子分为平房、楼房两栋建筑,平房建筑面积31.91㎡,楼房建筑面积641.35㎡,平房、楼房建筑房基占地总面积264.58㎡。规划用途、房屋性质均未注明。土地用途为城镇住宅用地、地下仓储,权属性质为国有土地使用权,使用类型为出让。

公告还特意提到,楼房负一层、一层现为商户使用,买受人竞买成交后可自行与该商户协商租赁事宜,不能协商一致的,该商户搬离。平房及楼房二层现有案外人居住使用,案外人基于历史原因与该房屋的此前一任房主存在租赁合同关系,租金支付情况不明,该房产拍卖成交后该平房及楼房二层按现状保留。

因此处房屋有历史遗留问题,且涉及腾退事宜,拍卖过程并不顺利。据阿里拍卖平台显示,房子2021年上拍时评估价为9823万余元,起拍价为6876万元,因无人出价流拍。当年12月和次年3月,起拍价调整为第一次起拍价的八折即5500万元,仍然流拍。2023年10月,拍卖公告称,经向税局定向询价,反馈结果为552万元,依拍卖相关规定确定该标的物起拍价为552万元。这次拍卖引来31人报名竞拍,经过533次出价,参拍人以3700万元竞价成功。

但随后,买受人未能在规定的期限内缴清全部竞拍款项,法院按悔拍处置。一个多月后,再次开拍时买受人又悔拍。2024年2月18日,这处房子再次开拍。2024年2月19日竞拍结束,以3135万元成交。与552万元的起拍价相比,溢价率467.93%,成为北京市2月法拍房溢价率最高的标的。

2024年3月,《财经》询问柳州法院所委托的辅助机构,负责咨询的工作人员表示,这处房产确已拍出。在西城区文昌胡同42号,在此经营的餐馆仍在营业,餐馆一名工作人员表示,“前段时间碰到不少人来这里看房拍照。”

三、法拍背后,有人失意,有人争拍

没准能在法拍房市场上“捡漏”,是不少人参拍和围观法拍房的原因之一。

一名法拍房辅拍机构的中介人员告诉《财经》,不少法拍房竞拍人,本来就有购房需求,有意或无意中了解到法拍房后,希望在法拍房市场上看看能否找到“捡漏”的机会。另外,自2018年起法拍房源逐年增多,普通购房者在网络搜索目标购房区域时也会搜到附近的法拍房房源,“以前可能这一片才有一套法拍房,现在可能变成不少片区每个街道都有。”

对于近年来法拍房房源数量的增加,北京中指信息技术研究院的相关分析人士对《财经》表示,近些年来,由于企业商户和个人资金流转断裂或收入来源减少进而抗风险失衡,从而导致抵押物走向法拍渠道。同时,法拍房市场交易体系的不断完善,执行单位对法拍房源利弊因素进行透明公示,进一步提升了法拍房源交易的信心。

在搜寻法拍房时,关注法拍的人群各有各的考虑。前述中介人士介绍,竞拍人群中有一些是刚需人群,“(买房)我得垫着脚往上够,想办法天天琢磨,怎么能让首付变得少一点,贷款贷的多一些。”但也有一些咨询的刚需人群表示,手头的钱虽然不多,但担心法拍遇到一些问题,因此情愿多花几十万元,“顺心顺意购买二手房”。

对于刑事案件罚没的房产,一些购房者认为原房主“判刑了”“落马了”,这很不吉利,但也有一些购房者不看重这个因素。部分因涉及职务犯罪案件被罚没的房产,不乏一些地理位置不错、比较稀缺的房源,抵押或担保风险不高,在有些购房者看来是比较优质的法拍房,因此参与竞价。一些具有学区属性的法拍房房产,也会吸引竞拍人参拍,2023年北京市西城区的一处法拍房,近20人竞拍,经过多轮竞价后成交价与市场价相当。

这名中介还观察到,一些人购买法拍房时兼具自住和投资属性,但也有人抱着投资的心理。去年7月,他的一名客户成交朝阳区一处500余万元的法拍房,找他竞拍时明确表示,就是为了投资,买下来短期出租后再转手交易。而一些竞拍商业类法拍房的人,更看重投资回报率,“赌的就是价格上涨或投资回报”。

而几乎每套被法拍的房子背后,都有一个“失败”的故事。王伟律师在成都执业,这几年来,王伟接触了多个强制执行涉及法拍房的案例,深刻感受到办理的案子背后是“别人的人生”。

2023年12月,王伟陪同执行法官到成都一处抵押房子的现场进行勘验,王伟是债权机构的代理人,那处房子即将面临法拍。

勘验现场当天,虽经法官通知,房主并未来到现场。一进入房内,门口迎面看到的是房主一家人的全家福,两个孩子都还年幼。即将失去这处房子,房主带领孩子已回老家,这让王伟五味杂陈。

房子的主人是债务人,自称此前承接工程生意,因工程款没到位,资金周转不畅,便将房屋抵押向金融机构借款,工程生意不如意又转行养殖业,遭遇疫情后,资金缺口越来越大,因无力偿还债务被起诉。了解到房主的情况,王伟曾尽力协调债权人,表示可减免数十万元的利息,但对方无力凑齐本金。进入诉讼后,房主仍然没有还款来源,还缺乏明确的还款计划,案件宣判后债权人申请强制执行。

王伟对《财经》记者表示,他观察到的法拍房案例,债务人大多是陷入三角和多重债务,或者公司经营不善,很少属于故意欠债不还的“无赖”。还有人属于夫妻离婚时,因财产分割产生纠纷,房子被申请强制执行拍卖。

2024年3月,王伟代理的另一起案件,法拍的房子正在等待二拍。因房子属于老旧小区,没有电梯,且房内有人居住,第一次上拍时因无人参拍流拍。这处房子的主人是一个退休的老师,此前开设一家文化领域的公司,五年前自称因公司周转需要办理房屋贷款,但因公司合同款迟迟未能收回,导致资金链断裂房子被法拍。

对于法拍房市场规律,曹辉认为法拍房与二手房市场具有正相关性。2024年以来,购房政策逐渐释放。住建部门和金融监管机构,要求及时协调解决房地产市场中存在的困难和问题,尽快推动城市房地产融资协调机制加快落地见效。近几个月,法拍市场的活跃度有所上升。比如,今年2月,北京通州区解除购房“双限”,在通州落户或就业家庭,符合全市限购政策即可在该区域购房。最近,通州买房的活跃度和参拍人数均有提升。

本文来自微信公众号:财经杂志 (ID:i-caijing),作者:王丽娜,编辑:苏琦







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