顶级学区房，一跌再跌又跌…

没什么比买学区房更刺激。

2005年，一个名为“耀江文鼎苑”的盘默默首开，开盘均价7900元/㎡，由于当时的房地产市场处于早期，并且耀江文鼎苑所处区域也是个尚未开发的城郊结合部，项目并不好卖。

为了让文鼎苑更好卖，耀江引入了学军小区，并打出了个响亮的口号：

以文化问鼎未来。

尽管引入学军不被看好，更没有成绩能证实其实力，但还是有一波业主冲着学军的名头入了坑。当时，第一批买入耀江文鼎苑的业主尚且还不知道：

这将是他们人生中浓墨重彩的一波操作。

此后，文鼎苑开启了一波长达10余年的酣畅淋漓的房价上涨——

2008年小区房价为15260元/㎡，与开盘价相比接近翻倍；

2010年，在四万亿经济刺激计划之下，我们的经济开始腾飞，文鼎苑单价涨至约26000元/㎡，眼看又快翻倍；

2013年-2015年，市场进入了短暂的回调期。

2016年，文鼎苑所在杭州城运达到了巅峰期，在城市发展的红利和行业发展的双重红利下，文鼎苑房价一路飙升，先后突破4万/㎡、5万/㎡、6万/㎡。

从7900元/㎡到6万/㎡，是不是已经很夸张了？

这才到半山腰。

2017年，奥赛杭州“希望杯”中，文鼎苑所在的学军小学紫金港分校排到了第三，而学军本部也仅仅排名第八。

同年，紫金港分校9人自主招生进入文澜中学，比本部还多一个人；拔尖进公益初中的学生，紫金港14人，是本部的2倍。

紫金港分校，彻底超越本部。

与此同时，文鼎苑中业主妈妈鸡娃也是出了名的——

对各个培训机构踩点考察，总结周边培训机构的教学特色，哪家数学好，哪家英语好……

请优质的培训机构到小区或者附近来开班，或者组团请老师来上课；对于成绩下滑的孩子，集体帮助寻找对策；开设文鼎苑英语角；甚至，主动策划举办小学生思维挑战杯。

于是，

文鼎苑的业主妈妈们，成了杭州独一档的“鸡娃圈层”。

文鼎苑，成了全杭知名的“孟母盘”。

2021年，随着地产红利以及文鼎苑的学区价值同步抵达巅峰，文鼎苑的价格也抵达巅峰——

一套58.37㎡的房源以750万元成交，折合单价约12.84万/㎡。

文鼎苑一战封神。

但，

2021年买入文鼎苑的业主们尚且还不知道：

这次的决定将会产生无比深远的影响。

2022年，学区房行情急转直下，文鼎苑全年成交均价约7.5万/㎡；

2023年，文鼎苑全年成交均价又降至6万/㎡。

2024年6月，文鼎苑成交均价约5.6万元/㎡。

同年，文鼎苑法拍房开始流拍。一套建筑面积180.5㎡的文鼎苑大户型房源，起拍单价仅约5.45万/㎡，以流拍告终；一套建筑面积119.77㎡的房源，起拍单价4.59万元/平方米，依旧流拍。

2025年，文鼎苑又拿出一套120.48㎡的法拍房，最终成交总价定格在480.8万元，折合成单价约3.99万/㎡。

文鼎苑的地板价至此跌破4万/㎡。

从来不仅仅是文鼎苑。

如果将文鼎苑的价格转化成一张数据走势图的形式，那么大概就像是坐了过山车。

但咱从不只针对一个盘，更是针对每一个带着强烈学区标签的盘。

先看杭州。

根据对保俶塔实验本部、保俶塔申花实验、文三街本部、文一街小学、行知小学、学军本部、学军紫金港学区等对应的小区进行高点时以及当前的成交单价统计，我们能发现：

学区房真的跌麻了。

不光光是文鼎苑，但凡只要是带点强学区的小区跌个30-40%已经稀松平常，尤其是仅仅只有学区价值的老小区，往往会跌得更猛。

再看全国的几个头部城市，情况也大差不多。

北京，

各大学区片区的当前单价与成交高点相比，降幅区间为12-25%。

上海，

部分跌幅较高的学区房，都处于一个腰斩的水平。

再看几个头部二线，成都、西安、杭州，其学区房的跌幅区间也基本都在20-50%不等。

按照总价计算，

那些处于高点买入学区房的朋友们，如果现在都还没能将学区房出手，那么少则要亏损百来万，多则就是几百万，上不封顶。

再来看一些细节。

其一，

学区房的跌幅大于全城的平均跌幅。

你看上海，与最高点相比时，上海当前平均房价降幅接近27%，但超过27%跌幅的学区房大有房在；你看成都，学区房的跌幅大多在20-30%，但全城的跌幅不到20%……

所以，这就是第一个细节：

学区房的跌幅，比普通的房子更凶更狠。

其二，

跌幅超高的学区房，往往除了学区没有其它优势。

我们将这些跌幅超大的房源放在一起，如深圳的八卦岭宿舍，如上海的梅院三街坊，如西安的紫御华庭等等，它们都有类似的特点：

1.户型很小。

八卦岭宿舍中存在众多十几二十方的小户型，梅园三街坊三四十个方，紫御华庭也就三四十个方。

2.单价很高。

八卦岭宿舍最高单价最达14万/㎡，梅院三街坊最高能达20万/㎡，紫御华庭在平均房价不到2万的西安，也能干到4万/㎡。

从中，我们完全可以整理出一条很关键的逻辑：

一些买家在寻找一些学区价值占比极高的标的。

即，那些小户型、老破小，这样的房源除了学区价值之外，自身其余属性如户型舒适度、装修品质等等都不再重要，学区价值占房屋总价的95%以上！

他们，要的只是学区。

与此同时，这些买家全都是“总价逻辑”，哪怕单价飙到天上下，只要总价在自己的承价范围内，都能接受。

于是，

学区房被他们越推越高，也越摔越惨。

涨至天价的学区房，早已不纯粹了。

试想，当价格飙升到极其昂贵的地步，学区房到底真的还会纯粹地为孩子的教育而服务吗？

显然不会那么简单。

众所周知，买几百上千万的学区房仅是为了培育孩子的话，性价比并不高。

与其如此，不如直接将这些成本直接花在孩子教育本身上，比如更优质的民办，比如更牛的培训机构，甚至可以给孩子规划出一个更科学且不内卷的人生路径。

所以，

当家长们在买学区房时，在想什么？

让孩子上个好学校，最好再把这房子卖出，顺便赚一笔——

少则“白嫖”个学区，多则投资与教育兼备。

对，

投资！

从投资的角度出发，你就会知道为什么学区房会像过山车一样翻来覆去。

学区价值与其它维度的价值，并不相同。

商业、地铁、品质……这些都是“硬件价值”，很难改变，而反观学区则是“软件价值”。

学区的本质是什么？

政策！

一纸公文！

举一个很简单的例子，

江月所在的小区与一路之隔的小区并不是同一学区，自交付以来，业主持续地通过“上书”来改变学区……结果，这事儿还真就办成了。

你看，学区改变其实并不难。

从政策上看，改变学区的方式很多。

教师轮岗！

将优质学校的教师调配都薄弱学校，打破不同学校之间的教师资源不均衡，这不也是改变学区的价值。

名校挂牌！

普通学校与名校进行合作，挂牌名校的牌子，以借助名校的声誉和资源提升自身的知名度和影响，也同样在改变学区价值。

以杭州为例，

最近几年，不光光是主城区在搞名校挂牌，就连萧山余杭也引入优质的教育资源，让新一代的买房人对学区逐渐祛魅。

分配生制度！

此制度是指将优质高中的招生名额按照一定比例分配到各个中学。

而杭州在2025年，省一级重点普通高中分配生比例将从60%调至70%——

也许，在普通初中会更容易考进重点高中。

如此，又进一步弱化了学区。

再比如，

一些欠发达的地区，学区房的壁垒摇摇欲坠。

如呼和浩特，生三孩就能全市学区任意挑。

与地铁、商业等等不同，

一纸文件，就能轻易改变学区房。

这就是学区房的投资本质，有着太多太多的不确定性。

这个不确定性，

在上行周期，意味着更多的上涨空间。

在下行周期，意味着更多的跌的空间。

所以，

如果你买房仅仅只是为了买个学区，那么就得谨慎思考自己的需求了。

想一想，

每天都在开盲盒的日子，你受不受得了。