年轻人租的第一套房,难逃“串串房”魔咒


来源:纵横网 浏览量(4804) 2024-05-30 09:40:01

漂泊在外的年轻人,绕不开租房。

当大环境不确定时,年轻人们在“租房”这件事上也开始变得精打细算——在有限的预算内,总是希望租到最满意的房子,但也正是这种心态,变成了不少人牟利的商机。

在楼市下行后,不买房只租房的年轻人成了“香饽饽”,串串房也应运而生。

串串房,又称“陷阱房”、“贩子房”,是指炒房客收购旧房子或者毛坯房,用极度节省成本的方式对房子进行装修,然后在平台上摇身一变,作为精修房高价租售。

通过这一方式,不仅“二房东”赚得盆满钵满,中介也能顺利拿到高额的佣金,房东也不用承受房屋空置的风险。

但由于装修过程中“串串房”使用低劣材质,甲醛超标,导致这类房型也被许多年轻人被抵制。

“年轻人逃不过串串房的”,在上海做中介的苏立说,“这也是现在租房市场最火的赛道。”

“为什么逃不开串串房?”“串串房又为什么火热?”带着对串串房及其背后的疑问,本期显微故事走进了这个时下火热的行业。

以下是关于“串串房”的真实故事:

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01

当这个月第三次叫师傅上门维修时,李露终于接受现实:她租到了一套低质量“串串房”。

“串串房”,也被称为“陷阱房”“贩子房”。二房东以低价收购旧房子或者毛坯房,用极度节省成本的方式对房子进行装修,之后作为精修房高价租售,因甲醛等有害物质含量极高,被市场诟病。

“我也不想租串串房,但串串房的价格又太吸引人了”,李露说。

今年3月,李露在上海静安寺附近找到一份工作,公司“房补”要求居住距离不超过3公里。

静安寺位于上海市中心,租金昂贵,李露跟随中介在3公里范围内看了几套“房东直租”的房子,预算从5000上涨到6000元后,却始终租不到满意房子。

“那些房子不是小区太破,就是房子装修太老”,有的房东还不提供全套家具,需要房客自己添置。李露不能接受那些浓厚出租印记的房子,认为“住进去了会觉得自己再走下坡路”。

因此当那间INS风装修、又靠近地铁的带电梯“老破小”房子出现在李露面前时,她动心了,在“房东”承诺居住期间家电坏了包修,李露当即下定决心,以每月6400元的价格租下了这个看上去“品质不错”的45平一居室。

“东西瞧着都挺新的,能修什么?”李露甚至还在窃喜,认为多花900元预算能租上如此“新”的房子,是自己赚了。

没想到第一个月房子的灶台就无法点燃了,随后壁灯、洗手间内排气扇相继损坏,“房东”联系上门的师傅检查几次后,师傅表示“东西材质太差了,修不了,建议全换新的”。

意识到自己租的就是网上“材质最差”的那批串串房后,李露开始担心房间空气质量,她买来测甲醛的设备对全屋进行了测试,尽管数据显示正常,但李露还是在网上购买了绿萝除味。

相比之下,在深圳租房的谭晨晨就没那么幸运。

去年遭遇裁员后,为节省租房成本,谭晨晨从小区房搬到了公寓。“小区房”和“公寓房”是深圳的独特的叫法,前者指的是小区里正规的商品房,后者指的是城中村里改造过的房子。

同样地段,公寓价格便宜,而且装修更贴合年轻人的喜好,哪怕水费更高,“可抵不住总价便宜”。

以曾晨晨居住的宝安区为例,20多年房龄面积为60平的小区房价格为5500元,50平面积的公寓房价格为4000元,并且公寓还靠近双地铁,出行便捷。

“深圳的公寓多是串串房”,所以租房时谭晨晨多长了一个心眼,特地去租有上一任房客生活痕迹的房子,以免充当“人肉吸甲醛机”。

但在搬进公寓后,谭晨晨开始身体不适,她意识到“或许是房子有问题”,中途养过绿萝、通风透气,也曾买过试纸测试甲醛,甚至还请过“大仙”做法,都没有解决住在房子里“闷气”的问题。

在她要找房东要求换房时,却因谁出数千元请专业机构的问题产生分歧,一直无法妥善协商。为不损失2个月押金,谭晨晨只能白天尽量呆在室外,晚上打开窗户通风。

李露和谭晨晨的经历并不是个例。在网上一搜索,便是许多年轻人都表示租到了串串房,有一部“血泪史”。

《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示,中国有近2.6亿租房人。如何避免租到串串房,成了许多年轻人的心结。

但在上海做房地产中介的苏立却说,“现代年轻人想逃过串串房?这是不可能的”。

02

“越来越多的租房中介和做‘串串房’的二房东合作了”,苏立说。

苏立介绍,传统的房屋中介业务主要分为“租赁”和“售卖”两大块,其收入主要来源于“中介费”。租赁中介在收取中介费后,除了协助双方谈判促成交易,还需在一定时间内协调租客与房东的关系。

因此,在过去,人们更倾向于从事中介费较高的“售卖”业务,或者直接与有决策权的大房东(即产权所有者)沟通。

“现在房子不好卖,大家就把目光转向了租房市场,”苏立指出。

以苏立所在的上海为例,由于有大量的外来务工人员,租房市场相对稳定。这些租房群体大多会选择价格低廉的“老破小”——这类房屋数量众多,通常是同地段中租金最低的选择。老破小的租金与其楼龄和装修状况成正比,楼龄越长、装修越陈旧,租金也就越便宜。

特别是在静安寺等商业中心,老破小与新建小区的租金差距巨大。苏立展示了几套80、90年代的“老破小”,尽管一些小区已经进行了“美丽家园”的外观美化,但由于上个世纪的设计限制,这些房屋的原始户型、采光以及装修风格和使用痕迹,都透露出一种“破旧”感,难以吸引年轻人。

因此,老破小也成了“串串房”的重灾区。近两年,许多上海中介开始与二房东联手,利用手中的“信息差”,通过提升房屋装修来提高租金。由于利润可观,不少中介甚至直接转型成为二房东,从事租赁业务。

赵亮就是从中介转型为二房东的从业者之一。

凭借8年的行业经验,赵亮对长宁、普陀地区的老破小租金了如指掌,能够迅速判断出“哪个小区是价格洼地”、“该板块租金的上限在哪里”以及“该区域年轻人喜欢什么样的房子”。

赵亮的生意相当不错,他手中的几套串串房都是以高于市场价数千元的价格出租的。

赵亮曾在愚园路附近翻新了一套出租房,原始租金为1.5万元,略微翻新后能够以2.1万元的价格出租。

“做串串房的收益更高,”赵亮算了一笔账:一般一套位于价格洼地的老破小,经过长租并按照年轻人喜爱的ins风格装修,大多数只需要粉刷墙面、增添浅色家具和软装,以及翻新厨房,“通常不到4万元就能完成改造”。

经过装修的房子通常能以高于原价30%至50%的价格出租。例如,原本月租5000元的房子,装修后可以以8000元的价格出租,“一般2年左右就能回本”,而一般“串串房”的租约都是5年以上的,意味着出租这样一套房子赵亮至少能赚10万元

“虽然上海的租金随市场波动,但老破小出租市场相对稳定,”因此赵亮对老破小改造为串串房出租的前景持乐观态度。

市场也印证了这一点。在电商之都“杭州”,各种ins风格的房屋并不罕见。而年轻群体聚集的深圳、广州城中村,更是串串房的集中地。

“在深圳,240平方米的串串风格装修全包下来才十几万,”谭晨晨回忆起看到的装修广告语,至今仍对广告中提到的低成本装修材料的质量感到疑惑,“那得用多次的材料啊?”

“年轻人多的地方,串串房就多,”苏立停顿了一下,“在城市里做串串房赚钱,已经是各个城市不言而喻的秘密。”

在某种意义上,串串房的数量也成为衡量一个城市年轻人数量的一个非官方指标。

03

串串房高度雷同、流水线式的装修,以及快速的周转率,或许会让人联想到曾经出现问题的“蛋壳”公寓等长租模式。

然而,串串房与长租公寓之间存在显著差异。与品牌长租公寓的全国性扩张不同,串串房的二房东具有强烈的地域性特征。

例如,上海的房东不会涉足深圳的业务,广东的房东也不会进入杭州市场,他们的活动通常集中在城市的特定区域。

这种地域性特点导致串串房二房东手中的房源数量有限,且不需要大量资本介入,因此不会引起像“蛋壳”那样的全国性危机。

此外,长租公寓通常绕过中介,直接与租户签约和提供后续服务,导致人力成本较高。相比之下,串串房避免了这一劣势。

首先,二房东除了自己在网上招揽租客外,还会与中介合作。中介的介绍费通常是半个月租金,由租客和房东分别支付。由于串串房装修美观、租金较高,且佣金有保障,中介也乐于推荐这类房源,因此客源不成问题。

市场上还有专门提供串串房装修服务的团队。二房东与这些团队合作后,会进行一种“对赌”协议,如需要装修公司提供几年内装修一口价、5年内提供装修维修等服务,从而将运营成本转嫁。

对于装修公司而言,大量串串房的装修意味着稳定的业务、收入和可控的成本。

串串房的核心在于营造“明亮”、“宽敞”的感觉,主要依靠软装提升,不需要改变原有的空间布局,因此对设计的需求不高。设计和硬装通常是装修中成本最不可控的部分。

因此,一些专门从事串串房装修的公司甚至可能没有设计师,当有装修需求时,只需联系熟悉的施工师傅即可。至于材料,则往往选择成本较低的选项。

这也导致了串串房的维修频率相对较高。

不过维修成本并不昂贵,二房东承诺的“包维修”服务通常由合作多年的当地师傅提供,维修成本与房租溢价相比微不足道。

师傅们也乐于承接串串房的维修工作,因为房屋面积小、结构简单,多为小修小补,加上租客多为年轻人,沟通起来更为顺畅。

如果设备无法维修,通常也不是大问题。

如果是租客的责任,则由租客承担费用;如果是房东的责任,即使是以最低成本更换新设备,二房东也仍有利润空间。例如,串串房常用的“射灯”虽然能营造良好的氛围感,但容易因高温烧断灯丝,但更换一个的成本仅为10元左右。

一些个人房东也愿意将房产出租给二房东,以便将其改造为串串房。

上海房东徐凯表示:“自己找租客太麻烦了。”徐凯名下有一套位于老小区六楼的步梯房,尽管租房市场相对稳定,但个人房东仍受到市场波动的影响。

个人房东手中的房源有限,无法影响市场,因此在租房市场上并不占优势。特别是在如今上海大量保租房投入市场,极大冲击了上海租房市场下,每个个人房东都有自己的难处。

对于徐凯这样房子位于老小区六楼的房东来说,如果不提供极具竞争力的价格和舒适的居住条件,很难吸引租客。

徐凯的房子曾空置了两个月,前来看房的租客都希望他能进一步降低价格,并提供一些家电。徐凯不愿意投入这笔资金,因为这样算下来,他的租金收入甚至无法覆盖成本。

此外,他还需要处理老化的装修和旧家电的维修问题,租客可能还会因为失业、换工作等原因提前终止租约,尽管有违约金,但接下来可能面临的是房屋空置数月,以及需要重新适应新租客和降低租金才能再次出租的问题。

相比之下,通过与二房东签订为期五年的合同,以略低于市场价的价格出租房产,徐凯每月都能稳定收到租金,且无需像之前与长租公寓合作时减免几个月的租金。

合同到期后,他甚至可能“赚”到免费的装修,之后可以简单地整理一下再出租。“无论怎么算,都比自己直接出租要方便,”徐凯说。

如果实在不行,合同到期后再找一个二房东,继续以串串房的形式出租,也是一个可行的选择。

可以说,串串房模式在租房市场上实现了多方共赢。

然而,这个所谓的“多赢”局面可能并不包括年轻人在内。

串串房受到批评的原因,除了装修质量不佳和过高的溢价之外,最重要的是装修过程中的偷工减料、许多材料的甲醛含量超标的情况。

为了缩短房屋的空置期,二房东们常常在装修完成后仅进行短暂的通风,便急于将房屋出租。

为了掩盖新入场劣质家具的异味,看房通常安排在白天,房东们会在看房前打开窗户通风,并在房间里摆放绿植以增添生活气息。

这样,前来参观的年轻租客就不会察觉到异味,也就不会立即联想到可能存在的甲醛问题。

为了让年轻人更倾向于租赁,二房东们还会在房租上采取策略,比如先给出一个相对较高的报价,然后表现出价格有商量的余地,从而促使年轻人迅速做出租赁决定。

以李露的租房经历为例,她租住的房屋最初报价为6900元,但房东当场减免了500元,这让她立即决定租下该房屋。

这导致年轻人不自觉地成为了“人肉吸甲醛机”。由于甲醛本身是无味的,年轻人通常需要居住一段时间后,当身体出现不适时,才会开始怀疑是否是甲醛污染所导致。

尽管《室内空气质量标准》(GB/T 18883-2002)对房屋租赁的安全性、环保性以及租赁物的质量有明确要求,但当租客想要维权时,证明房屋存在甲醛问题却非常困难。

二房东通常不会接受租客自行购买的甲醛试纸或家用甲醛检测仪的结果,他们会要求租客提供由专业检测团队出具的、具有公信力的检测报告。

进行一次普通的甲醛检测,一个点位的检测费用为100元,一个房间至少需要检测三个点位,因此仅检测一个房间就需要300元。

如果需要CMA机构出具国家认可的第三方报告,费用更高,每个点位约500元,至少检测两个点位。

这意味着,即使是一套普通的老破小,进行甲醛检测的费用也可能高达数千元。

谁来承担这笔费用成了一个难题。原本就希望通过低成本装修获利的房东自然不愿意支付,而作为“受害者”的租客也同样不愿意承担。

最终,租客往往需要先行支付检测费用,待证明房屋确实存在甲醛问题后,再通过维权来追回这部分开销。

这其中的时间成本难以估量,租客还需要额外承担重新租房和搬家的麻烦。

即使幸运地搬出了串串房,也无法改变这些房屋继续对其他年轻人构成潜在危害的事实——那些已有居住痕迹但看起来相对新颖的串串房,尤其受到年轻人的欢迎。

许多年轻人会抱有侥幸心理,认为前任租客居住过后,房屋内的甲醛含量会有所降低;当发现自己“踩雷”后,又会进入漫长的维权流程中。

“都说未来的租赁和购房没有区别,但我看并非如此,”经历了串串房之苦的李露感慨道,“如果连基本的人身安全都无法保障,那么未来我们可能还是绕不开买房。”

面对上海房价的不确定性,李露感到自己正站在人生的十字路口:选择购房可能成为“韭菜”,而继续租房则可能沦为“人肉甲醛机”。

无论哪条路,都不是她所期望的未来。

文 | 显微故事,作者|杨佳,编辑 | 蔡玉







THE END

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