戏说日本房地产和中国的关联

看到本篇题目的读者，估计第一反应是：日本的房地产和中国能有啥关系？但是请不要忘记了，冷战结束之后，全球化的浪潮影响到了各个国家的每一个行业和每一个人，只不过很多时候是没有意识到罢了。今天的话题也想从一个侧面给读者了解日本产业变迁和中日经济之间关系。当然，中日之间的经济交流也对中国的房地产发展产生过影响。

90 年代以后日本为什么长期低迷

本人不是经济学家，准确说从大学毕业之后也没想过成为经济学家。目前对经济和社会的一点理解，都是基于自己工作的经历和业余时间读过的几千本书籍。

过去，中国很多人分析 90 年代日本的金融政策和产业政策，来解释日本为什么 90 年代以后经济长期低迷。我的看法很简单，90 年代美国掌握了信息产业制高点，制造业的中等技术产业日本受到了韩国和台湾地区的追赶，低端产品转移到中国大陆。在这个情况下，日本政府的所作所为的成败其实就是一点，是否对预防金融危机有效果。一个拥有 13 亿优质劳动力的国家开始参加全球竞争的时候，注定会直接或者间接地影响全世界的企业和民众的生活。笔者也一直在对中国人说，也很直接对很多日本人直接说过，当中国在正确的方向努力的时候，日本不是中国的对手。不论日本采取什么样子的金融政策和财政政策，什么产业政策，都改变不了最后的结果。本文，就从几个角度跟读者 “戏谈” 一下，过去 30 年中日之间的产业发展对日本房地产的影响。

90 年代以后日本为什么搞了很多再开发

90 年代以后，日本迎来了长达 30 多年的城市再开发的过程。目前，日本全国范围的城市再开发的过程还在延续中，到 2035 年才会告一段落。笔者这样说可能不科学，但是用比较容易懂的方式说的话，日本 90 年代地产价格的下降或者上升，中国有 5% 左右的影响。也就是说，过去 30 年影响日本房地产发展有很多因素，有 5% 的因素是来自中国。比如，90 年代，日本也有提升东京金融中心地位的危机感。东京当然不会和纽约和伦敦比，东京比较关注是香港和新加坡还有后来的上海。

1992 年邓小平南巡讲话之后，中国开始步入市场经济的快车道。香港作为贸易和金融的中转站，实力是增长了。日本当然是想让东京作为亚洲排名第一的金融中心存在的。这种城市之间的竞争，会间接的影响到城市建设，金融管制政策，外国人入境政策，人才优待等种种的政策。

日本的纺织业企业为什么都增加了房地产业务

本文还想从纺织业的角度来谈国与国之间的产业竞争以及产业竞争给房地产带来的间接影响。过去 30 多年，中国一直是全球最大的纺织品生产国和出口国。但是，纺织行业在明治维新之后的 100 年（也就是 1868 年到 1968 年）一直是日本的重要产业之一。从产业链的从业人口来讲，也是日本从业人口最多的产业之一。

从上世纪 80 年代开始，日本纺织行业一直走的是下坡路。其实日本纺织行业和大中华区的纺织行业是一枚硬币的两面。台湾地区和香港的轻工业比大陆更早起飞。改革开放以后的 40 年，中国大陆的纺织业一直是在发展的，不仅是数量提高了，核心技术也在不断的提升。

日本棉纺织行业发展历史中，有一个非常重要的名词，就是 “十大纺”。这是上世纪 40 年代，日本棉纺织行业中规模最大纺织企业的总称。“十大纺” 是指下面十家公司：大日本纺织，东洋纺织，敷岛纺织，大和纺织，仓敷纺织，钟渊纺织，富士纺织，日清纺织，日东纺织。其中吴羽纺织 1966 年合并到了东洋纺织。钟渊纺织 2004 年申请了破产重整。

90 年代以后，包括这些 “十大纺” 在内大部分的日本传统纺织企业，本质上就干了三个事情。一，关闭传统的纺织工厂和裁员。也就是对失去竞争力的旧产业进行关停。其实 90 年代以后，这些产能大部分被中国取代了。二，迈向纺织或者纤维材料的高端领域，也就是研发和生产科技含量更高的产品。三，开拓新的领域，其中有通过研发进入到其他领域的例子，也有通过收购进入到其他领域的例子。比如，嘉娜宝（Kanebo）品牌的化妆品就是钟渊公司开拓的新业务。Kanebo 是日语 “钟渊” 的发音。

现在就有一个问题，那就是纺织行业持有的大量的工厂都关停了，这些工厂土地如何处置了？其结果无非就是两个，一个是土地被卖掉了。另外一个是纺织行业的公司活用这些土地，开展房地产相关业务。

日本近代第一座现代化的缫丝厂（蚕丝的加工）是 1872 年（明治 5 年）设立的富冈制丝场。1939 年，民营化之后被片仓制丝纺织株式会社收购。1987 年（昭和 62 年）富冈制丝场停止运营。2014 年该工厂成为世界遗产。

这个收购富冈制丝场的片仓公司也是一个历史悠久的公司。其创业是在 1873 年，也就是富冈制丝场设立的第二年。从个人企业转变为公司制的企业是 1920 年（大正 9 年），该公司目前也在正常经营，也可以说是日本纺织行业的一个活化石。目前的公司名称为片仓工业株式会社。

我们通过该公司网站的介绍可以了解到该公司的基本现状。目前员工人数为 97 名（2023 年 12 月末）。网站介绍该公司的业务内容为：1. 房地产业务，2. 医药品业务，3. 机械相关业务（主要是消防车制造），4. 纤维业务（一些简单纺织品）。

今天的世界，片仓工业在全球的纺织品行业中可能没人知道。不仅是全球范围，在全日本范围，该公司的纺织品业务也无足轻重。但是片仓工业也曾经无比的辉煌过。这里需要介绍一个时代的背景：那就是明治维新之后的 50 年，生丝是日本最重要的出口创汇产品。

1924 年，片仓公司的生丝出口占到了横滨生丝出口量的 25%。当时日本生丝出口的主要港口就是横滨。日本的蚕丝产业是从上世纪 20 年代就开始走下坡路的，这是因为人造纤维开始登上舞台。

1994 年，片仓公司关闭了熊谷工厂，该公司长达 121 年的蚕丝业落下了帷幕。事实上，二战后，片仓公司就一直在尝试业务的多元化。比如，1967 年，片仓公司在大宫工厂内开设了高尔夫练习场，拉开了地产和商业设施开发的序幕。1973 年，把取手工厂开发为购物中心。现在，片仓公司在日本全国各地有多处商业设施。

片仓公司是日本纺织行业的一个缩影。其实刚刚笔者在上面列举了所谓的 “十大纺”。其实不同程度都有一定的房地产业务。转型成功的纺织企业的话，房地产业务占比就小。转型不成功的纺织企业，房地产业务就多。

上面介绍了纺织业的实际例子。其实 80 年代以后，日本传统制造业关闭工厂的行业很多。包括了造船，钢铁，汽车等产业。工厂的关闭，带来了土地再利用的问题。横滨最高的建筑物为 “landmark tower” 所在的位置，80 年代关闭的三菱重工业的横滨造船厂的工厂。

日本人为什么最近总是说“酒店太贵了”

2013 年到访日本的外国观光客人数达到了 1036 万人，这是日本历史上外国客人第一次超过 1000 万人。日本政府开始有意识的诱导外国人到日本旅游是 2003 年。2003 年日本开始了所谓的 “visit japan” 的广告宣传。2003 年到访日本的外国客人数量是 521 万人次。

从 2013 年的外国客人来源地的统计看，韩国占了 23.7%，台湾地区占了 21.3%，中国大陆占了 12.7%。

此后到日本旅游的外国客人一直在稳定上涨。疫情前的 2019 年，达到了 3188 万人。其中中国客人为 959 万人。第二位韩国为 558 万人。第三位台湾地区 489 万人。第四位为中国香港 229 万人。

过去 20 年日本的酒店供给一直在增加，但是酒店客房增加的速度跟不上外国客人增加的速度。笔者曾经作为中国企业的代表在日本开展投资活动。2014-2016 年长期在东京都内的酒店住宿。同样一家酒店的同样的房间，2025 年的价格是 2015 年的 3 倍左右。

快速增长的外国游客其实还带动了其他产业的繁荣。比如，日本各地民宿就成一个很大的生意。各地的料理店和咖啡店也充满了在日本生活的外国人和外国游客。2024 年冬天，日本网站上有个帖子很受人关注，文章说日本人现在在涩谷想去咖啡店歇歇脚都很难。到处都是外国游客，店里都没地方坐。

来旅游的中国人除了所谓的名胜古迹，当然会到各种美术馆，游乐园，博物馆，主题公园等打卡。知名的料理店和各种商业零售设施当然也少不了中国旅客。这些消费都间接的支撑了不断攀升的房地产价格。

过去几年，东京都内的住宅价格上涨幅度非常大。很多人把其中原因归因于中国人的炒作。但是，把房地产的价格快速上涨归因于中国人是不合适的。东京都心的住宅价格的上升是过去 20 年的长期稳定的趋势，不是这几年才发生的事情。对东京都心的住宅，日本人有很强的实际需求和投资需求。比如，房地产市场中，有一个词叫 “power couple”，是指夫妻双方都上班的上班族。这些夫妻的职场往往在都心，如果要考虑养孩子和上班的平衡，住在都心的车站附近是最优的方案。另外，二战后日本已经和平发展了 80 年，目前日本很多家庭有很强通过投资房地产避税的需求。最近几年，还有建筑材料上涨及人工费上升的问题。

高市早苗内阁打算限制外国人投资日本房地产

2025 年 10 月 21 日，高市早苗成为日本历史上第一位女性首相。高市内阁推出的诸多政策当中，关于外国人的政策非常受瞩目。其核心内容之一就是打算出台各种法规限制外国人购买日本的土地和房地产。虽然没有明说，其针对的主要对象之一就是购入日本房地产的中国人。

笔者到日本留学的 1995 年，当时在日本生活和学习的中国人大约为 30 万人左右。2024 年，这个数字超过了 80 万人。如果考虑已经加入日本国籍的中国人，在日本生活和学习的中国人大约为 100 万人左右。

2011 年之后，日本大城市的房地产价格一直是在上涨的。过去 10 年，在日本的房地产市场中，“塔瓦曼”（所谓的 “塔瓦曼” 是一般是指超过 20 层的商品住宅楼）和 “民宿” 这两个词一直和在日华人有密切的关系。

目前东京市内的很多 “塔瓦曼” 都有华人的影子。有些是自住需求，有一些是投资的需求。大量中国游客的到来，给在日本的华人带来了很多新的赚钱的契机。“民宿” 就是其中的一个。有很多的华人，开始加入到民宿经营的行列。语言沟通方面的优势，也给华人带来了一定的竞争优势。

从 10 年前开始，一些华人开始投资日本的森林和地方温泉酒店等。在过去十多年的投资中，当然会有一些各种各样的摩擦，有一些事情也引起过日本民众的关注。

笔者认为这个事情没有对错之分。中国人可以在全世界各个国家开展房地产投资，是中国改革开放几十年来发展的必然结果。这是中国综合国力提升的一个侧面的标志，是好事情。从日本方面来讲，过去几十年，对外国人投资日本房地产基本没有任何的限制。但是这种情况，在全球范围来看，其实是属于少数派。全球范围，多数国家都或多或少的设置有对外国人购入房地产的限制。无论日本出台多少限制外国人的措施，也不是不可以理解。

作者 | 李海燕