贝壳平台二手房挂牌量突破650万套，70城二手房价全线下跌

【纵横网】国家统计局12月15日发布数据显示，2025年11月，全国70个大中城市二手住宅销售价格无一上涨。其中，一线城市二手房价环比下跌1.1%，连续第七个月领跌全国，跌幅较上月扩大0.2个百分点，创2024年10月以来最大单月跌幅；二、三线城市环比均下降0.6%。

市场供需格局逆转成为房价持续下行的核心动因。在12月12日举行的公司开放日上，贝壳集团（NYSE：BEKE / 02423.HK）副董事长徐万刚透露，当前贝壳平台二手房挂牌量已达650万套，较四年前增长60%。与此同时，衡量市场冷热的关键指标——“房客比”（新增房源与新增带看客户之比）自2021年7月起持续低于1，标志着市场由“客多房少”正式转向“房多客少”。

供过于求压力在一线城市尤为突出。11月，北京、上海、广州、深圳二手房价分别环比下跌1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。除上海跌幅略有收窄外，其余三城跌幅均进一步扩大。同比来看，一线城市二手住宅价格整体下降5.8%，降幅扩大1.4个百分点；其中广州跌幅最深，达7.2%，北京、上海、深圳分别同比下降6.8%、4.6%和4.8%。

购房者观望情绪浓厚，成交周期显著拉长。徐万刚指出，贝壳平台上客户从首次看房到最终成交的平均看房次数已由2021年的约10次增至当前的17次，反映出决策更加谨慎。

市场结构亦发生根本性转变。徐万刚表示，目前头部城市二手房成交占比已达73%，在北京、上海等核心城市更超过80%。相较四年前新房交易占主导的局面，如今“二手房已成为市场定价的基准锚”——即便购买新房，客户也会以周边二手房价格作为重要参考。

受二手房价格下行传导，新房市场同样承压，但呈现明显结构性分化。11月，一线城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，其中仅上海微涨0.1%，北京、广州均降0.5%，深圳降幅达0.9%。二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，但降幅均收窄0.1个百分点。

从同比数据看，一线城市新房价格整体下降1.2%，降幅扩大0.4个百分点。值得注意的是，上海逆势上涨5.1%，而北京、广州、深圳则分别下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三线城市新房价格同比分别下降2.2%和3.5%，降幅继续扩大。

北京中改在线传媒科技有限公司董事长陈子阳指出，当前新房价格调整幅度总体缓于二手房。他认为，二手房价格主要由供需关系驱动，而新房正逐步转向“产品决定价格”的新逻辑——核心城市优质区位的新盘仍具较强市场吸引力，“新房整体同涨同跌的时代已经终结”。

尽管市场深度调整，总量层面已显现底部支撑。陈子阳表示，2023年全国一二手房交易总量约为13.9亿平方米，2024年及2025年均稳定在13.3亿平方米左右。“当前房地产市场或已进入‘均衡期’，12亿至13亿平方米的年交易规模构成了现阶段的基本需求底盘。”