美国楼市现量价错位：高利率冻结成交但房价未崩塌，风险转移至MBS持有人

【纵横网】 本轮美国住宅市场调整核心驱动因素来自融资环境收紧。房地美30年期固定抵押贷款利率上行至7.40%，全美房地产经纪人协会（NAR）待签约指数回落至71.2，成屋库存回升至162万套；但全国房价同比依旧上涨约2.5%，市场呈现明显的量价错位格局。市场引发两大疑问：利率大幅走高背景下，美国楼市为何是交易快速遇冷，而非房价大幅崩盘？加息带来的成本压力，最终由谁承担？

分析得出两层核心结论。其一，美国按揭体系以长期固定利率贷款为主体，存量购房者在贷款发放时就锁定了长期偿债成本，加息不会直接增加存量借款人月供与现金流负担。因此，本轮加息对于房价、按揭资产信用的冲击，会低于参照浮动利率市场、历史周期做出的预判。

其二，长期固定利率并非消除利率风险，而是借助资产证券化手段，将风险从居民部门转移至MBS（抵押贷款支持证券）以及按揭贷款资产持有人。其中大量相关资产由美联储与商业银行被动持有，且未做对冲。如果长端市场利率继续上行，这类久期风险，相比房地产市场本身，是更需要重点关注的尾部风险。

宏观金融行业分析师、北京三鼎科技有限公司总经理韩岳钢分析，美国固定利率按揭制度是理解本次量价分化的关键。高利率主要抑制新增购房需求，直接打压新房成交；但存量房主不受加息影响，缺乏被迫抛售房屋的压力，这就避免房价出现踩踏式下跌，形成“交易冰冻，房价韧性尚存”的特殊格局。

韩岳钢表示，风险转移是本次行情背后容易被忽视的关键点。居民端的利息压力被锁定，但利率波动带来的资产估值亏损转移给持有MBS的机构。美联储和商业银行大量持仓，一旦长债利率持续走高，债券资产浮亏扩大，会对金融机构资产负债表形成冲击，这是潜在系统性隐患。

他同时提醒，当前房价小幅正增长不代表房地产市场永远安全。若未来出现大规模失业，居民收入下滑，即便利率不变，也会触发断供风险。后续需要持续跟踪长端美债利率、美国就业数据以及银行MBS持仓的资产质量变化。

编辑：周亦帆