现房销售细则落地一线城市：新老划断留缓冲，房企拿地回归理性

【纵横网】“现售制” 新政落地满月，北上广三大一线城市相继出台本地执行细则。9 月 30 日，广州住建、规划资源局及国家金融监督管理总局广东监管局联合发布现房销售实施意见，成为继北京、上海之后第三个落地细则的一线城市。

三地细则整体框架相近，涵盖六大方向：强化预售管理、推行现房销售、落实主办银行制度、收紧融资信贷管理、优化土地供应、强化多部门政策协同。但在定金收取、土地款缴纳、开发模式等细节上存在差异化安排。

定金收取比例方面，北京现房定金不超过总房价 1%，上海上限 3%，广州最高至 5%。三地统一要求，现房定金全部存入监管账户，监管期内资金不得动用。土地出让余款缴纳规则上，北京要求余款两年内缴清；上海、广州采用 “1+1” 模式，余款 1 年内缴清，经决策审批可再延期一年，延期不计利息。此外广州明确项目可分栋开发，北京、上海细则暂未设置该项条款。

政策设置清晰的新老项目划断规则，给市场预留过渡期。广州规定，2026 年 8 月 28 日后拿地项目，若采取预售，单体建筑须完成主体结构封顶；8 月 28 日前已取得规划许可证、尚未办理预售证的项目，预售条件、资金监管沿用原有政策。
对于已发布出让公告、8 月 28 日后拿地的项目，原则执行新预售政策；可按时交付的项目，完成备案后，2027 年底前仍可按旧规申请预售。上海同类在途项目，2027 年底前预售条件可沿用旧规，但预售资金监管须执行新标准，北京规则与广州大体一致。

广州新增分栋开发支持，项目可分期分栋办理规划、施工、预售、现售备案及竣工验收。中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，该条款便于房企按楼栋推进销售、加快资金回笼。受访头部房企研究人士称，整体细则符合市场预期，新老划断、土地款分期安排与行业诉求相近；但销售回款周期拉长，房企仍在测算，审慎把控投资决策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，北京、上海市场成熟，政策标准更严格，为全国划定底线；广州在过渡期、土地款缴纳等方面弹性更大。对于二三四线城市，大量在途项目或在 2028 年才申报预售，届时将适用封顶预售、竣备放按揭等新规，行业将面临一定冲击。

细则落地的影响已传导至土地市场。9 月 30 日广州海珠琶洲南区地块开拍，保利发展历经 41 轮竞价，以 38.17 亿元拿下地块，楼面价 5.54 万元 / 平方米，溢价率 26.5%。对比 8 月 28 日华润置地拿下的邻近地块，后者楼面价 6.14 万元 / 平方米、溢价率 33.02%。两地块相距仅 1.5 公里，土拍结果反映房企投资心态趋于审慎。本土房企人士表示，本轮保利拿地价格更合理，体现房企回归理性。

中指研究院曹晶晶指出，具备投资实力的房企将更加看重项目安全边际，核心城市优质地块仍具备吸引力，但高溢价拿地需要扎实基本面与充足现金流作为支撑。随着现售制细则全面落地，房企项目安全边界、可承受土地溢价将逐步量化。房地产行业经过调整，可持续发展能力有望持续提升，后续预计更多城市将跟进出台现售配套政策。

编辑：苏扬