挂牌10次，从7亿元降到8181万元才被人拍下，酒店还是好的投资吗？

酒店周边有烂尾楼，怎么住？

酒店资产成为了资本市场的“弃子”。

据迈点研究院不完全统计，截至今年8月底，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目共有422个，成功交易的只有27个。

其中，仅7月、8月，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目就有163个，成功交易的则有10个。

图源｜迈点研究院

“酒店资产仍处在从‘地产估值’向‘现金流估值’切换的下行通道，重资产玩家被迫去杠杆；而旅游复苏带来的现金流改善，不足以覆盖老资产的高额折旧和财务成本。”

9月29日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向《每日经济新闻》记者分析指出，这导致的结果是“经营回暖”不敌“估值回调”，拍卖市场继续挤泡沫，直到价格与现金流匹配，成交才会放量。

超90%千万元以上酒店挂牌难卖

阿里拍卖显示，9月23日，上海松江区银湖酒店（原上海东方佘山翰悦阁酒店和王廷饭店）拍卖结束，项目位于佘山国际旅游度假区，毗邻欢乐谷，为上海银湖公司名下17幢地上房屋建筑物及地下室。

约8.93亿元的起拍价尽管吸引了2776次围观，但最终还是因无人出价而流拍，这已是该酒店资产的第四次流拍。

今年7月21日，上海银湖酒店首次上架，彼时起拍价约14.27亿元，吸引了超7000次围观，但一天后流拍。

此后，该酒店又分别于7月31日、8月17日以及9月22日三次上架拍卖，起拍价也一降再降，至9月22日第四次挂牌，起拍价已经来到了8.93亿元，相当于首次起拍价打了约六二折，但最终还是因无人出价而流拍。

今年以来，类似这样的酒店流拍已成常态。如9月16日，大理实力希尔顿酒店第二次拍卖结束，再次因无人出价而流拍；7月1日，沈阳世茂希尔顿酒店第二次拍卖，同样没有逃掉流拍的命运。

迈点研究院数据显示：

2025年上半年，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目共有259个，但成功交易的有17个；而到了三季度，无论是酒店资产挂牌拍卖数量，还是成交数量，均开始快速上升。

仅7月和8月两个月，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目就有163个，成功交易的酒店数量则直接到了10个。

据此来看，截至今年8月底，拍卖价格在千万元以上的酒店项目有422个，但累计成交仅27个。这也意味着，超90%的酒店资产只是挂着但卖不出去。

每经记者梳理发现，未能成功交易的酒店资产均或多或少存在问题，要么欠着银行贷款，要么物业存在租赁纠纷，又或者存在着司法问题。

如大理实力希尔顿酒店，就是因云南实力控股等与恒丰银行借款合同纠纷而被法拍；宁波春晓世茂希尔顿逸林酒店，则存在被上海金融法院轮候查封、部分带租约拍卖等情况。

柏文喜在接受每经记者采访时分析指出，近年新开业酒店数量多，老旧酒店在硬件、体验、品牌力上均处下风，改造费用动辄上亿元，买家算账后不愿接盘。

另一方面，多数被拍酒店为地产母公司“断臂求生”产物，附带抵押查封、二期烂尾、违章建筑等隐性负债，导致交易门槛与后续投入过高。

与此同时，法拍往往要求一次性付款或高首付，在信贷收紧、利率高企环境下，中小投资者被挡在门外。

而就算是已成功拍出的27个项目，普遍也经历了连续降价。

以9月24日才被人以8181万元拿下，位于重庆市北碚区的国内顶奢酒店代表之一悦榕庄酒店为例，2024年8月9日，该笔资产首次在阿里拍卖上挂牌，涉及拍卖的资产包括悦榕庄酒店及其二期、员工宿舍、停机坪和办公楼等，彼时起拍价高达7.0048亿元，但最终因无人报名而流拍。

此后悦榕庄酒店有关资产持续降价挂牌，至此次成交已是第10次拍卖了，成交价已仅相当于起拍价的约11.7%。

此外，历时近5年、流拍30次后，南宁昔日地标广西富满地大酒店也在9月11日成功找到了“接盘者”，成交价约1.28亿元，相较第一次上架时狂降3.34亿元，相当于打了三折。

另据迈点研究院监测，截至8月底，422个拍卖项目里，大部分是千万元到5000万元中等体量的中小型单体酒店，大多集中在二三线城市或旅游景区。

“当地高端住宿需求有限，RevPAR（单房收益）提升空间小，投资者缺乏信心。”柏文喜表示。

“酒店拍卖数量的激增，并非单一因素驱动，而是经营压力和资本耐心不足相互交织的结果。”迈点研究院分析指出，简单来说，一是酒店老板扛不住了，二是资本对酒店行业信心缺失，二者共同将大量酒店资产推向拍卖市场。

“连锁赚钱，业主甩卖”

一方面是酒店资产流拍增多，另一方面却是不断增长的住宿收入。

文化和旅游部发布的2025年上半年国内居民出游数据显示，上半年全国出游人次达32.85亿，同比增长20.6%；出游总花费3.15万亿元，同比增长15.2%；国家统计局数据显示，仅今年二季度，全国住宿和餐饮业GDP同比增长5.2%。

“旅游数据反映的是‘出行人次’与‘总花费’，但人均花费尚未恢复至2019年水平。”柏文喜表示，消费者更理性，对高星酒店溢价不再盲从，转而选择中端酒店、民宿或短租房。

“酒店需求持续增长，但需求依然跟不上供给速度。不管是国际老牌酒店集团，还是本土新兴品牌，都在拼命跑马圈地，一家接一家地开新酒店”，迈点研究院分析指出，全新的酒店产品和越来越卷的酒店服务使得市场竞争愈加激烈。

以首旅酒店为例，今年上半年重点推进标准管理酒店扩张，新开店664家，其中标准管理酒店378家，同比增长39.5%；净开店175家，同比增长45.8%，净利润增长达到了11.08%。

华住集团上半年在营酒店总数达12137家，同比增长18%；期内新开业酒店597家，待开业酒店2947家。

截至今年二季度末，亚朵集团在营酒店数1824家，同比增长29.2%；在营客房数204784间，同比增长26.7%。

但综合营收和净利润两个指标来看，实现“增收又增利”的国内酒店集团仅4家，即华住集团、亚朵集团、华大酒店和万达酒店发展。

迈点研究院分析表示，过去投资人投酒店，看中的是不动产保值和稳定现金流，但今年一方面商业地产价格出现分化，二三线城市酒店物业价格同比下跌，“不动产保值”属性失效；另一方面，受大环境和激烈的市场竞争影响，酒店现金流的波动远超投资预期。

“这些连锁酒店核心盈利点是品牌、会员系统和管理输出，而非持有重资产。它们通过加盟、托管快速扩张，把经营风险转嫁给单体业主，这些单体老酒店就是被拍卖的主角，所以出现‘连锁赚钱、业主甩卖’的镜像。”柏文喜表示，“旅游热≠重资产热”。