防止房地产市场恶性出清

最近，银行下场卖房的消息给已经拉满负面预期的房地产市场投下重磅炸弹。这种严重破坏国家房地产止跌回稳政策的行径，随即引发了市场震撼。引发这一轮银行主导恶性出清的，是在房地产市场大规模断供的背景下发生的。

2025 年三季度，全国房贷断供家庭约91.2 万户，占全国城镇住房存量 （3.3 亿套） 的0.28%，占房贷家庭约1.2%。全国平均住房断供率达3.7%，较 2022 年的 1.6% 翻了一倍多；部分三、四线城市更高，达5% 以上。连续三个月未还款的 “断供者” 突破187 万，同比增长35.6%。2025 年上半年新增断供房超30 万套；银行累计收回房产超200 万套，同比增40%。

这种趋势非常危险。如果不及时制止，更多的业主将会加入断供，一旦超过临界点，就会引发房地产市场踩踏，届时救市的成本将会空前巨大，中央要求的“止跌回稳”就会成为一句空话，整个金融系统都会陷入系统性危机。

这类不动产一旦大量上市，毫无疑问会对房地产市场造成较大冲击。特别是对存量资产估值影响极大。因为所有存量不动产都是靠交易的不动产定价的，一个交易住房的成交价，会影响周边数百、上千资产的价值。这些住房很多都在供房状态，一旦跌破未还按揭，就会导致更多住房断供。

断供房首先冲击的就是银行。2025 年三季度，个人住房贷款不良率达1.86%，创近十年新高；部分银行甚至超2.5%。断供房产拍卖价格普遍为市场价5-8 折，外资金融机构抵债房产变现损失率高达69.4%。有人估计若房价下跌 20%，银行业将面临4.5 万亿元坏账（约占银行资本金 40%）；断供率持续上升可能导致新增不良贷款超4000 亿元。为应对不良资产，五大国有银行 2025 年上半年计提拨备超2800 亿元（同比 + 22.6%），严重侵蚀了银行利润。而且，房贷延期 6 个月将导致资本充足率下降0.3 个百分点，削弱银行放贷和抗风险能力。此外，处置成本高企，每笔断供案件平均处置成本约为贷款余额5-8%。

其次受到冲击的是家庭部门。断供者面临“失房+负债+征信污点”的灭顶之灾，不仅损失首付、契税、维修基金和已还贷款本金，还会波及家庭信用破产，在征信记录保留的5 年里，无法获得新贷款、信用卡等。还会被列为失信被执行人，限制乘坐高铁/飞机、高消费，子女可能无法就读国际学校，被迫搬离原住所，子女转学，通勤成本增加，社交网络断裂。断供还会导致业主集体维权，群体事件增多。

特别重要的是，房产作为中国家庭主要财富载体（占总资产70%），断供潮侵蚀社会契约与信任基础，导致断供家庭和高负债群体大幅削减非必要开支。日本房地产泡沫破裂后“失落的三十年”里，大量负资产家庭改变消费、结婚、生育决策，形成长期结构性影响。中低收入群体房产被拍卖后难以重返中产，贫富差距扩大，社会流动性进一步减弱。

第三受到冲击的就是企业和地方政府。2025 年法拍房腾退案件同比上升210%，居民消费倾向降至0.65（历史低位），拖累 GDP 增长约0.8 个百分点。内需收缩势必加剧企业生产过剩，造成严重内卷，利润大幅萎缩。地方政府则更难处置债务。土地是地方政府信用的基石，土地价值降低甚至失去流动性，会严重压缩地方政府重组债务的空间，造成债务-资产价值敞口进一步扩大。

银行出手下场砸盘，给本已脆弱的房地产市场发出了一个非常不好的信号，严重干扰了中央“止跌回稳”的战略部署，极有可能引发市场的无序踩踏。不仅可能诱发地缘政治危机，甚至有可能威胁政权的基础。在这个关键时刻，主管部门绝不能有半点犹豫和侥幸，要果断出手，坚决阻止房地产价格的继续下滑。

建议一：要坚决去库存，尽快恢复房地产升值预期。特别是一线城市，必须率先止跌回稳。一边放水、一边排水是不可能排干沼泽的。中央应当明令禁止去化周期超过一年的地区新增供地，由此带来的财政硬缺口通过向中央政府举债来解决。对于不能阻止房地产下滑的城市要坚决问责，对于率先止跌回稳的城市领导要重用、提拔。这样才能给犹豫观望的地方政府一个明确的信号。主管部门必须明白，此刻越是犹豫不决，未来救市的难度就越大，救市成本就越高。

建议二：大规模收储过剩商品房。停止在公开市场处置打折资产，同时建一个次级市场，只有指定有资质的机构才能举牌。举牌机构需承诺只有在房价恢复到规定价格以上才能脱手，没脱手前只能出租。地方政府可以向中央政府举债收储打折商品房，在房价恢复前充作保障房出租。中央政府成立类似“两房”的机构向地方政府提供低息贷款，并向其提供无上限信贷额度。

建议三：中央政府必须加大救市力度。2007-2008 年次贷危机爆发后，美国房价暴跌超 30%，止赎潮席卷全国，金融体系濒临崩溃。美国政府采取了“立法+财政+货币+监管”四位一体的综合救市策略，总干预规模超1.5万亿美元。其中，2009年2月启动TARP框架下最大住房救助项目，总预算750亿美元 。帮助380 万家庭调整贷款条件，通过“3 步降月供”：1）降低利率至2-4%；2）延长贷款期限至40年；3）部分情况可暂缓本金偿还，使月供不超过家庭收入31%。《2009 年美国复苏与再投资法案》还允许破产法官修改房贷条款，为陷入困境的房主提供更多保护，尽最大可能防止断供的蔓延。

建议四：取消一切购房限制。可仿效美国《住房和经济复苏法案》（HERA, 2008 年7月）授权3,000亿美元再融资担保为40万面临止赎风险家庭提供再融资担保，同时，将高息贷款转为30年固定利率低息贷款。加大首次购房激励，布什政府提供7,500美元税收抵免（后奥巴马政府提高至8,000美元且不必偿还），这一政策直接刺激2009年新房销售增长30%。

宏观决策部门一定要对当下的房地产危机有清醒的认识，不要以为中国经济所有器官都很健康就可以高枕无忧。恶性出清一旦诱发踩踏，中国经济有可能瞬间被流动性干涸引发的“炎症风暴”所窒息。此轮经济下滑的根源就在房地产市场，病源不根除，宏观经济就不可能修复。中国和90年代头一次遭遇房地产泡沫的日本不同，我们有2008年成功应对次贷危机的宝贵经验。特别是美国次贷危机的救市行动，是现代金融史上规模最大的政府干预行动之一，美国通过“政府兜底+市场参与”的混合模式，成功稳定了房地产市场和金融体系，它的很多做法可以直接作为当下救市政策的参考。

作者 | 赵燕菁